Imaginez que vous achetiez une maison et que vous obteniez un taux d'intérêt unique et stable pour les 30 prochaines années, ce qui rendrait vos paiements hypothécaires prévisibles et constants. Si les taux d'intérêt baissent, vous pouvez refinancer sans pénalités importantes. Et si vous décidez de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt que prévu ? Aucun problème.
C'est ainsi que fonctionne le prêt hypothécaire type aux États-Unis, un modèle que le Canada envisage maintenant d'adopter. La récente déclaration économique d'automne du gouvernement fédéral a fait allusion à l'exploration d'options hypothécaires à long terme pour rendre l'accession à la propriété plus abordable. Des consultations vont être lancées pour déterminer si ces prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans pourraient constituer un complément viable au marché immobilier canadien.
En quoi les hypothèques canadiennes et américaines diffèrent-elles ?
Au Canada, les prêts hypothécaires sont généralement amortis sur 25 ans (parfois 30), mais ils sont divisés en périodes plus courtes, généralement de cinq ans ou moins. À la fin de chaque période, les emprunteurs doivent renouveler leur prêt hypothécaire à de nouvelles conditions, qui peuvent inclure un taux d'intérêt différent. Il existe des options à taux fixe et à taux variable, ce dernier fluctuant en fonction des changements de taux de la Banque du Canada.
En revanche, le prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans domine le marché américain. Ce type de prêt offre aux propriétaires un taux d'intérêt constant pendant toute la durée du prêt, sans qu'il soit nécessaire de le renégocier. Les emprunteurs peuvent se refinancer si les taux baissent, souvent avec des frais minimes, et la plupart des prêts hypothécaires américains sont entièrement ouverts, ce qui permet un remboursement anticipé sans pénalités. Les prêts hypothécaires canadiens, en revanche, sont généralement fermés, ce qui limite les remboursements anticipés mais offre des taux plus bas.
Les défis de l'adoption d'une hypothèque à 30 ans au Canada
L'introduction d'hypothèques à long terme au Canada n'est pas aussi simple qu'il n'y paraît. Les prêteurs canadiens devraient s'adapter considérablement pour offrir de tels produits. Robert McLister, stratège hypothécaire, souligne que les hypothèques à long terme seraient probablement assorties de taux d'intérêt plus élevés pour tenir compte du risque accru auquel les prêteurs sont confrontés sur une période aussi longue.
Par exemple, aux États-Unis, les taux fixes à 30 ans tournent autour de 6,6 %, alors que les hypothèques canadiennes à taux fixe se situent actuellement entre le milieu et le bas de la fourchette des 4 %. En l'absence de mécanismes garantis par l'État comme aux États-Unis, les prêteurs canadiens devraient exiger une prime importante pour atténuer les risques liés aux fluctuations économiques et à la situation de l'emprunteur sur une période de trois décennies.
Pourquoi les banques américaines peuvent-elles proposer des prêts hypothécaires à 30 ans ?
Le marché hypothécaire américain bénéficie d'un système unique soutenu par des entreprises parrainées par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac. Ces organismes achètent des prêts hypothécaires aux prêteurs, les regroupent en titres adossés à des créances hypothécaires et les vendent à des investisseurs. Ce processus fournit des liquidités aux banques, ce qui leur permet d'offrir des prêts hypothécaires à long terme à taux fixe sans prendre de risques excessifs.
Au Canada, il n'existe pas de système équivalent. Les prêteurs supportent l'intégralité du risque lié à la détention de prêts hypothécaires à long terme, c'est pourquoi des durées plus courtes avec des renouvellements périodiques sont la norme. Shubha Dasgupta, PDG de Pineapple Mortgage, fait remarquer que sans un système comme Fannie Mae ou Freddie Mac, les prêteurs canadiens devraient appliquer des taux beaucoup plus élevés pour se prémunir contre les risques potentiels.
Les prêts hypothécaires à 30 ans sont-ils adaptés au Canada ?
Si la stabilité d'un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans peut séduire certains propriétaires canadiens, les coûts élevés qui y sont associés pourraient dissuader de nombreux emprunteurs. Selon M. Dasgupta, même si ces prêts hypothécaires étaient introduits, ils nécessiteraient l'intervention de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou d'autres assureurs pour compenser les risques des prêteurs.
En outre, les pénalités en cas de rupture anticipée d'un tel prêt hypothécaire à long terme pourraient être importantes, en particulier au cours des cinq premières années, ce qui les rendrait moins attrayantes pour les emprunteurs qui privilégient la flexibilité.
La réduction de la durée des prêts hypothécaires au Canada présente des avantages. Elles permettent aux propriétaires de s'adapter plus fréquemment à l'évolution des taux d'intérêt et d'éviter d'être bloqués à des taux élevés pendant des décennies. Les renouvellements donnent également aux prêteurs l'occasion de réévaluer la situation financière de l'emprunteur et d'ajuster les conditions au besoin.
Le compromis : stabilité ou flexibilité
En fin de compte, l'adoption d'un système hypothécaire à l'américaine au Canada impliquerait un compromis entre la stabilité et le coût. Si l'idée de bloquer un taux pendant 30 ans peut sembler séduisante, la réalité est que les durées plus courtes du système canadien permettent souvent de trouver un équilibre entre coûts gérables et flexibilité.
Pour l'instant, les propriétaires canadiens pourraient être mieux servis par le système actuel, qui offre une certaine protection contre les changements radicaux du marché tout en maintenant les taux d'intérêt à un niveau relativement abordable. Au fur et à mesure que les consultations progressent, il reste à voir si les prêts hypothécaires à long terme trouveront leur place sur le marché du logement au Canada, ou si la durée de cinq ans restera reine.
